目前日期文章:201708 (2)

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確實,對於很多情侶和夫妻來說,在買下房子圓了人生夢的同時,許多利害關係真的不好說出口,特別是房子該買誰的名字,實在是一門大學問。一般來說,合資買屋除了登記在其中一人的名下外,若雙方均有出資,也可以選擇共同登記,不過,無論是登記在其中一人或是共同登記,都有其優缺點,購屋人可以依照自己的狀況,決定怎麼登記最適合。

 

產權單純好貸款  撕破臉時舉證難

許多夫妻或情侶在購屋時為了表示愛意,往往會願意把房子登記在另一半名下,特別是另一半信用狀況好,又具有較好的貸款條件,如公教人員、百大企業員工等族群,為了能夠取得更好的貸款條件,登記給其中一方更是順水推舟。當然,也有夫妻一方因為工作有較高的經濟風險,如公司行號負責人,擔心拖累家人,讓另一半和孩子沒有棲身之所,也會選擇這種登記方式。

不過,現階段不少夫妻都是共同負擔房貸,萬一有朝一日,擁有所有權的一方因債務而處分或是夫妻兩造離婚,這個曾經兩人一起奮鬥的結晶,很有可能被處分掉。這種「整碗端走」的風險,是登記在一個人名下最需要顧慮的部分。

購屋時,不少夫妻也會未雨綢繆,同時訂立書面,證明當初是「借名登記」,而非贈與,屆時,就能主張自己的權益。更有甚者,雖然不動產登記在妻子名下,丈夫會將不動產設定一個抵押權給自己,以避免未來感情生變,身陷人財兩空的不堪。

除了登記在夫妻一方外,有些購屋人會選擇將房屋登記給孩子,不管是為了節省遺贈稅或是其他考量,都要特別注意,如果沒有清楚交代資金往來,即使買賣都會被視為贈與,被追繳稅款。

 

另外,蔡志雄律師也提醒,若晚輩受贈財產,卻不願意履行撫養義務,贈與財產的長輩可以向法院聲請撤銷贈與,以保障老人家能安養天年。

 

共同持有保權益  最怕他方出狀況

除了登記在一個人名下外,若是合資買房,另一個選擇就是共同登記。

蔡志雄律師建議,對於兩造都有出錢的夫妻,共同登記是最能保障彼此權益的方式,等於該不動產有兩個所有權人,非經對方同意,就不能管理、使用、收益、處分。

採取這種作法,未來若走上離婚一途,兩造對共同出資的房產就擁有應有部分的權利,不須再透過請求分配剩餘財產,或是採用假扣押方式避免對方脫產;另一方面也能避免發生糾紛時,原本的「借名登記」,在沒有書面的證明下,到了法院往往很容易因為夫妻關係而被法官視為「贈與」。 

不過,共同登記也會有風險,當共有人在外有無法償還的債務時,其持有部分很容易被法拍,雖然沒有債務的持有方可以優先承購權取得,可是等於替對方還債,這部分將是共同持有時最大的風險。

買房是人生大事,不管怎麼登記,即使親密如夫妻,最好在情到濃時說清楚講明白,以免到時緣盡,錢未了,對簿公堂下也很難期待彼此間還能留下美好回憶。

 

房屋產權登記常見Q&A

1.     合資買屋要注意哪些部分?

若僅出資而未登記,未來就沒有轉售處分權力,為了防範日後撕破臉,合資購屋最好能依照出資比例來登記持份多寡。

合資買屋應該妥善保存各項支出收據,並將投資金額、未來獲利比例分配載明,各項仲介、代書、稅務、貸款利息支出分配也應明列清楚,再拿去民間公證人事務或地方法院辦理公證,較能保障個人權益。

 

2.     買房子若登記在經濟較為弱勢的一方,會有哪些影響?

一般來說,銀行會針對貸款人的條件與擔保品的價值,衡量貸款成數與條件,如果貸款人經濟較為弱勢,或是條件不佳,確實可能影響貸款條件。另外,夫妻合購自用房產,若所有權人與借款人不同,又未合併申報所得稅時,每年可扣抵上限最高30萬元的購屋借款利息支出,將會受到影響。

 

3.     產權單一與產權共有的優缺點為何?

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4.     夫妻合購房產,登記在其中一方,萬一離婚可以主張一人一半嗎?

不一定。若台灣夫妻沒有向法院登記「分別財產制」,適用法定財產制,離婚時就有「夫妻剩餘財產差額分配」的問題,根據民法第10301條規定:「剩餘財產較少的一方,可以提出「剩餘財產分配請求權」」。以雙方「婚後」增加財產扣除債務為剩餘財產,要求剩餘財產較多的一方,「吐」出多出的財產,供兩人平均分配。不過,若是登記名義人這一方另有其他債務,想要分配一半可能就有困難。

 

5.     夫妻合購房產,若登記在其中一方,未來可以主張「借名登記」嗎?

若登記在其中一方,即使有匯款資金流向,在沒有書面證明該不動產標的為「借名登記」的情況下,很容易被認為是贈與行為,也因此,若登記在其中一方,最好還是有書面主張借名登記。

 

6.     若直接登記在小孩名下,是否可以節省贈與稅?

表面上可以省下贈與稅,甚至於避免未來出現遺產稅的問題。但小孩若沒有獨立經濟能力,或是目前經濟能力明顯無法負擔購屋款,又沒有相對應的資金流交代,國稅局多會主動查核,要求當事人補稅。

7.     若房屋採共同登記,是不是凡事都要另一半同意?

若房屋採共同登記,會影響到雙方權益的部分,就應該取得另一半同意,特別是在房子出售或出租的時候。

 

8.     換屋族若將第一屋登記在先生名下,第二屋登記在太太或孩子名下,有何影響?

最直接的影響是,出售第一屋繳納的「土地增值稅」,在第二屋符合自用住宅兩年內「重購退稅」資格的時候,如果第二屋登記名義人和第一屋不同,按照規定就不能申請「重購退稅」。

 

引自:今周刊
http://www.businesstoday.com.tw/article-content-80404-166108-%E8%A6%AA%E6%84%9B%E7%9A%84%EF%BC%8C%E6%88%BF%E5%AD%90%E8%A9%B2%E8%B2%B7%E8%AA%B0%E7%9A%84%E5%90%8D%E5%AD%97%EF%BC%9F?page=4

 

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諸葛亮給子書
 


「夫君子之行,靜以修身,儉以養德;
非澹泊無以明志,非寧靜無以致遠。
夫學須靜也,才須學也;
非學無以廣才,非志無以成學。
怠慢則不能勵精,險躁則不能冶性。
年與時馳,意與歲去,遂成枯落,多不接世。
悲守窮廬,將複何及!」

 

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第一課:寧靜的力量

靜以修身、非寧靜無以致遠、學須靜也。
諸葛亮忠告孩子寧靜才能夠修養身心,靜思反省。
不能夠靜下來,則不可以有效的計畫未來,
而且學習的首要條件,就是有寧靜的環境。
現代人大多數終日忙碌,
你是否應在忙亂中靜下來,
反思人生方向?

第二課:節儉的力量

儉以養德。
諸葛亮忠告孩子要節儉,以培養自己的德行。
審慎理財,量入為出,
不但可以擺脫負債的困擾,
更可以過著紀律的簡樸生活,
不會成為物質的奴隸。
在鼓勵消費的文明社會,
你有否想過節儉的好處呢?

第三課:計畫的力量

非澹泊無以明志、非寧靜無以致遠。
諸葛亮忠告孩子要計畫人生,
不要事事講求名利,
才能夠瞭解自己的志向,
要靜下來,才能夠細心計畫將來。
面對未來,你有理想嗎?
你有使命感嗎?你有自己的價值觀嗎?

第四課:學習的力量

夫學須靜也、才須學也。
諸葛亮忠告孩子寧靜的環境對學習大有幫助,
當然配合專注的平靜心境,就更加事半功倍。
諸葛亮不是天才論的信徒,
他相信才能是學習的結果。
你有否全心全力的學習?
你是否相信努力才有成就?

第五課:增值的力量

非學無以廣才、非志無以成學。
諸葛亮忠告孩子要增值先要立志,
不願意努力學習,
就不能夠增加自己的才幹。
但學習的過程中,決心和毅力非常重要,
因為缺乏了意志力,就會半途而廢。
你有否想過,
一鼓作氣人多,堅持到底人少的道理?

第六課:速度的力量

怠慢則不能勵精。
諸葛亮忠告孩子凡事拖延就不能夠快速的掌握要點。
電腦時代是速度的時代,樣樣事情講求效率,
想不到一千八百多年前的智慧,也一樣不謀而合。
快人一步,不但理想達到,
你有否想過,有更多時間去修正及改善?

第七課:性格的力量

險躁則不能冶性。
諸葛亮忠告孩子太過急躁就不能夠陶冶性情。
心理學家說:
「思想影響行為,行為影響習慣,
習慣影響性格,性格影響命運。」
諸葛亮明白生命中要作出種種平衡,
要「勵精」,也要「冶性」。
你要提升自己性格的品質嗎?

第八課:時間的力量

年與時馳、意與歲去。
諸葛亮忠告孩子時光飛逝,
意志力又會隨著時間消磨,
「少壯不努力,老大徒傷悲」,
時間管理是個現代人的觀念,細心想一想,
時間不可以被管理,每天二十四小時,不多也不少,
惟有管理自己,善用每分每秒。
請你想一想,你有蹉跎歲月嗎?

第九課:想像的力量

遂成枯落、多不接世、悲守窮廬、將複何及。
諸葛亮忠告孩子時光飛逝,
當自己變得和世界脫節,
才悲歎蹉跎歲月,也於事無補。
要懂得居安思危,才能夠臨危不亂。
想像力比知識更有力量。
你有沒有從大處著想,
小處著手,腳踏實地,規劃是人生呢?

第十課:精簡的力量
以上諸葛亮寫給兒子的一封信,
只用了短短八十六字,
精簡地傳遞了具體的訊息。
我相信精簡的表達源於清晰的思想,
精簡溝通更有效果。
你懂得言之有物地精簡溝通嗎?

 

引自:我的人生我選擇

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